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住小區(qū)不知道這14條物業(yè)法律知識(shí),就吃大虧了!
信息來源: 發(fā)布時(shí)間:2019/9/10 閱讀:4828“物業(yè)”一詞來自于香港方言。在《香港房地產(chǎn)法》一書中,作者李宗鋒先生稱“物業(yè)”是單元性的房地產(chǎn)。它既可以是單元性的地產(chǎn),也可以是單元性的房產(chǎn);既可以是一套住宅,也可以是一棟樓宇或房屋,故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。
住在小區(qū)里,你需要了解這些法律知識(shí),不懂就吃大虧了。
▌問題1:小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容?
答:小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。一般而言,物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。
▌問題2:一般的物業(yè)公司可以為任何小區(qū)服務(wù)嗎?
答:不可以,看等級(jí)。
可能大家不知道,物業(yè)公司分三個(gè)等級(jí),一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可以承接各類物業(yè)管理項(xiàng)目,二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目,三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可承接20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目??烊タ纯茨銈冃^(qū)物業(yè)公司的等級(jí)吧!
▌問題3:預(yù)交物業(yè)費(fèi)有沒有法律上的依據(jù)?
答:很多買了房的業(yè)主們都會(huì)碰到這樣的情況,在驗(yàn)房時(shí)物業(yè)公司會(huì)要求業(yè)主預(yù)交一段時(shí)間的物業(yè)費(fèi),實(shí)際上,這樣的做法是沒有依據(jù)的。按照規(guī)定,物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi);經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的,預(yù)收期不得超過6個(gè)月,對(duì)此,若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準(zhǔn)文件,可以拒交。
▌問題4:業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?
答:沒有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)資質(zhì),即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán),這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。
▌問題5:房屋存在質(zhì)量問題,業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
答:在物業(yè)管理法律關(guān)系中,業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費(fèi),業(yè)主是債務(wù)人,物業(yè)管理公司是債權(quán)人;而在房屋買賣關(guān)系中,業(yè)主是債權(quán)人,開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé),因此不能以物業(yè)管理費(fèi)來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。
至于前期出現(xiàn)的遺留問題,如果保修服務(wù)可以解決的,通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題,應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國(guó)家法律、法規(guī)、合同約定等,承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
將本應(yīng)屬于業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)變成業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾,是生活中普通老百姓都會(huì)有的一個(gè)法律誤區(qū)。因合同具有相對(duì)性原則,基于一個(gè)事實(shí)和理由的法律關(guān)系不能轉(zhuǎn)嫁到不同的法律關(guān)系層面上,所以業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題、人身財(cái)物受損、新房未入住、車位被占用等情況作為不如期交納物業(yè)費(fèi)的理由不能作為抗辯的事實(shí),往往得不到法院的支持。
▌問題6:交房后業(yè)主一直未裝修居住,是否應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)?
答:在物業(yè)公司書面通知業(yè)主后交費(fèi)后,就算業(yè)主一直未裝修居住,也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。
針對(duì)這一問題,最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋,《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:“經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持?!?/span>
▌問題7:不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎?
答:供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司,兩者處于不同的法律關(guān)系中。
停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán),物業(yè)公司不是供水供電合同的主體,自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中,約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況下,物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段,在合同法上屬于涉他條款,依據(jù)合同相對(duì)性原則,這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意,否則,為無效條款,業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下,如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失,供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。
▌問題8:物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進(jìn)行各類罰款嗎?
答:不能。對(duì)于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為,物業(yè)公司都不能罰款。
罰款是一種行政處罰行為,只有特定的行政執(zhí)法單位才能對(duì)公民進(jìn)行罰款,其他個(gè)人、企業(yè)一律不得對(duì)他人進(jìn)行罰款處罰。
▌問題9:不能罰款,那要怎么懲治不守公德的業(yè)主?
物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定違約行為和違約金,一旦業(yè)主違反合同約定,亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車,物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金,以此作為處罰的手段。
同理,業(yè)主委員會(huì)也可以和業(yè)主簽訂相應(yīng)的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約,以此規(guī)范業(yè)主的行為。
▌問題10:業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償?
答:這個(gè)事情得分情況討論。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
但是,保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視,并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求,物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。
▌問題11:住在底層的業(yè)主還要交電梯費(fèi)嗎?
答:高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下,應(yīng)該與其他樓層住戶一樣,承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。
一棟住宅,按所有權(quán)可劃分為兩部分,即專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間,共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備,共有部分的特性是:產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有,功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用,實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定,住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理,住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護(hù)管理,其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/span>
自然,電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/span>
▌問題12:業(yè)主沒在家時(shí),物業(yè)應(yīng)該幫忙代收快遞嗎?
一般情況下,如果業(yè)主沒有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費(fèi)用,物管人員或保安并無義務(wù)代簽收業(yè)主包裹;若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹,那么物管人員或保安就必須承擔(dān)代為保管的職責(zé)和義務(wù),假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞,那么代簽人就需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
▌問題13:怎樣申請(qǐng)動(dòng)用物業(yè)維修基金?
根據(jù)《商品住宅專項(xiàng)維修資金使用管理暫行規(guī)定》,開發(fā)商、購(gòu)房者繳納的公共維修基金要全部到位,使用前由小區(qū)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員來統(tǒng)一決策。
申請(qǐng)程序是:
由業(yè)主委員會(huì)將維修項(xiàng)目及預(yù)算在小區(qū)公示,經(jīng)過業(yè)主大會(huì)三分之二以上業(yè)主投票表決同意后,再向區(qū)房產(chǎn)局提出申請(qǐng),申請(qǐng)通過后,才會(huì)劃撥預(yù)算總額的80%%費(fèi)用;工程竣工后,再與業(yè)主大會(huì)據(jù)實(shí)結(jié)算,按戶分?jǐn)偂k娞?、?nèi)外墻、公共樓道等小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí),可申請(qǐng)動(dòng)用維修基金。
▌問題14:小區(qū)的車位所有權(quán)到底屬于誰(shuí)?
先看根本大法《物權(quán)法》條文之規(guī)定:
七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。
“七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?!?/span>
上述第七十四條基本上明確了探求車庫(kù)、車位所有權(quán)歸屬問題的路徑,開發(fā)商也往往通過房屋買賣合同條款約定車庫(kù)、車位的所有權(quán)歸屬于自己,同時(shí)提醒購(gòu)房者通過購(gòu)買或租賃的形式取得車庫(kù)、車位的使用權(quán)。